“物業管理委員會”需要全面準確理解 / 黃安心

物業管理條例出臺15年了,廣州市更早兩年就有業主自治方面的規范文件出臺,但業主大會和業主委員會成立難和運作不規范的問題,一直也沒有很好解決。這也是全國的通病。業主都想過好社區高品質的生活,但就沒有多少人出來組織業主成立業主大會。很多問題沒有業主大會決定,沒有業主委員會的運作就推進不了,落實不了,這么長時間相關法規政策不能全面落地或者只是少數小區落地,是非常不正常的。這時政府作為主要的社會管理者,公共服務提供者,就應該出來提供組織、行政、資源等方面的支持。所以這次《廣州市物業管理條例》(征求意見稿)(以下簡稱“意見稿”)中借鑒外地經驗并考慮本地實際,擬成立“物業管理委員會”,就是一個非常好的制度設計!

 

關于“物業管理委員”民眾比較關心,它是否會長期存在?是否影響業主權益行使?物業公司代表在里面會不會引出更多的矛盾?等等,大家比較關心,這些問題是關系業主權益的問題,是可以理解的。個人認為要全面準確理解它的意義和價值,首先要認真通讀,理解“意見稿”,要完整全面準確理解條文規定,不能斷章取義或片面理解。其次是要明白物業管理條例作為地方性法規,既要符合國家憲法、法律和相關行政法規,又要落實黨中央和國務院相關政策,還要考慮地方實情,特別是物業管理條例所調整的是基層社區領域的問題,特別是業主組織和業主權益方面的問題。再次是物業管理條例立法既要考慮財產性問題,也考慮人的問題。國務院《物業管理條例》有關業主事項的決定與國外、境外一些國家或地區一樣,都是考慮建筑面積和業主人數兩個方面,即重要事項“應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意”“,其他事項應經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”,而不只是考慮建筑面積或者產權因素。實際上小區很多問題涉及到小區這個小社會的方方面面,因此法規以產權權益實現為基礎是必須堅持的,但也要考慮與產權人相關的社會因素,僅從產權角度是很難解決好社區性問題。事實上長期以來沒有解決好業主組織成立與運作問題,這是重要原因。成立“物業管理委員會”就是基于社會因素的考慮。由于“物業管理委員會”組成中業主代表人數是5-11人,非業主代表最多只有4人(無物業公司時少1名),業主占多數,從而充分體現業主主導,保證業主在物業管理委員會中的主導地位,也體現了產權因素在此項制度設計中的主導性。在此基礎上,我們再來分析一些大家關心和問題。

 

一是物業管理委員會是否長期存在?當然不會。首先是物業管理委員會是在“不具備成立業主大會條件的”或“具備成立業主大會條件,但未成立業主大會的”的情況下成立,并且“物業管理委員會自首屆業主委員會選舉產生之日起停止履行職責,并在七日內與業主委員會辦理移交手續后解散。” 可見,“物業管理委員會”是個臨時性組織,成立的目的主要是輔導、推動業主大會和業主委員會成立,不會長期存在。大家可能會說“物業管理委員會”會否故意拖延業主大會和業主委員的成立?這個也大可不必擔心,一旦通過立法實施,必然成為行政職責并有相應考核來推進。當然任何工作都不會一蹴而就,作為新生事物,還會有很多阻力,實施過程中還會有相應的配套政策措施來推進,這需要時間和過程,需要大家共同努力,把好制度維護好,實施好。

 

二是“物業管理委員會”是否影響業主權益行使?這個問題是關系業主權益實現的核心問題,很多人在此問題上發表了自己不同看法,相信起草相關條文規定的專家也是非常慎重的,不會草率下筆的。根據“意見稿”和個人理解,成立“物業管理委員會”會更好地保護全體業主利益。首先是“物業管理委員會”是在黨政的領導和管理下,由街道辦事處或鎮人民政府組織成立,從制度設計上防止全體業主實現權益實現過程中受到少數業主或非業主外部組織及人員影響,是對全體業主的合法權益實現的保護性制度安排。同時“物業管理委員會”還具有培育、輔導物業管理及業主制度知識的職責功能,幫助業主提高參與權益實現的素質和能力,有利于業主依法正確行使和維護合法權益。“物業管理委員會”雖然與“籌備組”一樣也是臨時性組織,但又有自己優勢,就是解決了業主組織者的長期缺位問題。“物業管理委員會”是一種主動解決問題的制度安排,將全面推進業主大會和業主委員的成立。“籌備組”須業主發起,業主不發起,就成立不了“籌備組”,也成立不了業主大會,選不了業主委員會,現在的小區大多就是這個樣。說明“籌備組”比較被動,實事上也導致了大多數小區業主大會和業主委員的“難產”。有了“物業管理委員會”就可以在政府有關部門的組織下,有計劃地全面開展業主大會的籌備與推進工作,加快業主大會和業主委員的成立,保證業主組織不缺位。這樣業主才能通過業主組織行使業主權益,可以即時、有效解決小區重大問題,維護業主的權益。其次是“物業管理委員會”并非決策機構,決策權力在業主大會,即在業主手里。即使業主大會沒有成立,它也不能代替業主決策。如需要使用維修資金,“物業管理委員會”只是組織召開業主大會,由業主投票決定是否使用維修資金,然后由“物業管理委員會”來執行業主大會的決定,所以,“物業管理委員會”只是個組織者和執行者,不是決策者。另外“物業管理委員會”的職責也不涉及業主房產的處置、占有、使用、收益等財產權益問題,所以“物業管理委員會”并不會侵犯業主的產權權益。

 

三是“物業管理委員會”中有物業公司的代表會不會引出更多的矛盾?對于這個問題,個人認為一味回避矛盾并不是理性的選擇,問題不解決永遠在哪里,而且越積越多,影響生活質量和社區和諧,決不是好事!正是由于目前一些小區物業公司與業主之間存在關系不和諧的問題長期得不到解決,就應當建立一個有第三方存在的溝通平臺,針對一些問題平等地溝通協商,尋找有效解決問題的途徑和方法,雙方才能實現各自的目的。現實生活中,業主和物業公司都有出現只維護自身利益的傾向和現象,這不符合市場經濟條件下平等交易、公平競爭、等價交換的原則,片面維權與市場經濟規則格格不入,也難以達成目的。因此只有維護業主和物業雙方,以及小區多方利益相關者的權益,才能建立平等互信、互惠互利關系,物業公司才能持續專心服務經營的良好環境,才能實現企業的健康發展,才能更加重視品質價值,才能實現小區有序、和諧、美好的局面,業主才能有享受優質物業服務,才能提高生活品質,特別是物業本體和設施設備才能得到良好的維修養護,才能保證物業物理功能和提升小區物業的經濟價值。可見,物業公司和業主雙方的目標是可能通過溝通協商來實現的。

同時要看到,有黨組織、行政部門機構和居民委員會的參與,在溝通充分的情況下,除了形成的處理方案會更加客觀、公平、公正,更好地保證業主和物業公司的正當權益外。還可以在“物業管理委員會”的架構和運作下,形成黨組織、行政部門、居民委員會、物業公司和業主“五位一體”物業管理模式,保證溝通渠道暢通、協調辦事有效和集思廣益,及時解決問題,推進小區各項具體工作有效開展。

 

作者: 黃安心,國家開放大學(廣州)教授

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發布時間:2020-03-20 15:25
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